投入越多，回报越大。 出品 | 新行情 作者 | 李响 曾经，互联网公司靠“轻资产、高增长”打天下。 但现在，行业竞争走进了深水区，巨头们争相在核心城市落子布局，拿地盖楼的步伐明显加快。 阿里、腾讯、京东、美团……自建总部或研发园区不再是新鲜事，几乎成了标配。 背后的原因很实在，公司大了，管理需要空间；搞技术攻坚，得有像样的实验室；再说，一线城市的地皮，长期来看就是硬通货。 在这场从“轻”到“重”的大潮里，字节跳动的动作尤其抢眼，不仅出手快，手笔还大。 近日，北京市规划和自然资源委员会官网更新了一条信息，海淀区学院路东升科技园三期一块科研用地完成出让，买家是北京云岫长石科技有限公司，这家公司去年10月才注册成立，注册资本19.5亿元，背后全资控股的正是字节跳动。 图源：北京市规划和自然资源委员会官网 图源：天眼查 这块地的成交总价是33.05亿元，其中政府土地收益部分约3.67亿元，地块占地面积4.89万平方米，规划建筑面积12.8万平方米，用途是办公研发，出让年限50年。按照合同约定，项目明年3月前必须开工，2030年3月前竣工。 有意思的是，就在不到两个月前，字节刚刚以28亿元底价拿下海淀区蓝景丽家收储项目地块，准备建“抖音集团数字经济产业园”。 地块基本信息 也就是说，2026年才刚开局三个月，字节就在北京海淀连拿两块地，一口气砸下61亿元。 公开信息显示，这两块地都在海淀，蓝景丽家项目位于中关村街道大钟寺先导区，紧挨着字节之前买下的方恒时尚中心和大钟寺中坤广场。 而这次拿下的东升科技园地块则在学院路双泉堡地区，北边靠着清华东路，西边挨着小月河，地铁15号线北沙滩站就在旁边，往外走几步就是学院路、五道口和中关村核心区，周边3公里范围内有清华大学、北京大学、中国科学院，还有39所高校和100多家科研院所。 单从位置上看，字节这次无异于直接扎进了中国智力资源最密集的心脏地带。 值得注意的是，这块地的出让门槛并不低。北京市规自委明确规定，引入企业必须是人工智能、集成电路、脑机接口、量子信息这些未来产业领域的标杆企业，而且年税收不能低于每平方米6万元，对区级财政贡献不低于每平方米每年1200元。 说白了，这块地并不是有钱就能买下的。 但字节明显是有备而来。早在拿地之前，字节已在海淀东升科技园三期整栋租下了1号楼，面积超过2万平方米，并在年初便拿下了装修许可证。 图源：北京住建委官网 如今，字节拿下东升科技园地块，也在意料之中。 把时间线拉长一点看，字节这几年在北京的资产布局其实一直在稳步推进。 最早是方恒时尚中心，花费大约50亿元，建筑面积9万平方米，然后是大钟寺中坤广场，大概90亿元，建筑面积43万平方米。 今年2月，字节再拿下蓝景丽家地块，28亿元，规划建筑面积9.68万平方米。 加上这次东升科技园三期地块，33亿元，12.8万平方米。 四笔交易下来，字节在北京自持自建的物业总面积达到了74.48万平方米。 这放到行业里是什么水平呢？ 公开信息显示，阿里巴巴北京总部总建筑面积大约47万平方米，腾讯北京总部大楼是33.4万平方米。 字节作为后来者，在北京的不动产规模已经超过了两位老大哥。 从选址上看，字节跳动的逻辑很清晰。方恒、中坤、蓝景丽家三个项目全部扎在大钟寺板块，形成一片相对集中的办公区域。 这次东升科技园地块虽然位置稍有不同，但紧挨着清华北大和中科院，明显是奔着研发去的。一边是业务运营中心，一边是技术研发基地，分工明确。 为什么一家互联网公司要花这么多钱买地建楼，其实也不难理解。 首先是体量摆在那里。根据彭博社预测，2025年字节跳动总营收大约1.31万亿元人民币，同比增长20%，净利润约3520亿元，利润率接近27%。 另外，字节旗下产品矩阵包括抖音、TikTok、今日头条、懂车帝、番茄小说、红果短剧、豆包、剪映、即梦、火山引擎、飞书、汽水音乐等等，全球月活用户加起来超过40亿。 图源：财小灶微博 这个量级的公司，几万员工分散在十几个租赁的写字楼里，管理和沟通成本确实很高。有自己的园区，办公环境、信息安全、跨部门协作都会方便不少。 其次是研发需求越来越专业化。做AI大模型需要专门的算力基础设施，做硬件相关研究需要实验室，这些都不是普通租来的写字楼能随便改造的。自建园区可以从设计阶段就把这些需求考虑进去。 再一个，一线城市核心地段的不动产本身也是资产配置的一部分。互联网行业变化快，但北京海淀的地块是稀缺资源，长期持有对公司资产结构是有益的。 东升科技园这块地还有一个值得注意的地方。地块明确要求引入的企业必须是人工智能、集成电路、脑机接口、量子信息领域的标杆企业，字节愿意接受这个条件，说明他们在这些方向上是有真实投入的。 过去大家提起字节跳动，想到的可能是抖音、直播带货、推荐算法，基本都在应用层和流量变现这个范畴。 但最近两年他们的技术布局明显在往底层走。豆包大模型在AI赛道跑得很快，火山引擎在云服务市场逐渐站稳，即梦在AIGC方向也有声量。 图源：应用商店 这次把研发中心建到清华北大对面，离中科院一街之隔，显然是希望离顶尖人才和前沿研究更近一些。 地块合同约定的竣工时间是2030年3月，也就是说，未来五年内，字节会在学院路拥有一座全新的研发中心，专门用来做前沿技术攻关。 从更大的背景看，互联网大厂拿地建楼已经是一个普遍现象。 目前，阿里、腾讯、百度、京东、美团，头部玩家手里都有核心地段的地产资源。 比如腾讯，2024年以64.2亿元拿下海淀区学院路北端A、B、C、J地块的B4综合性商业金融服务业及B23研发设计用地，以满足办公需求；2020年美团以65.41亿元拿下上海杨浦滨江地块，用作美团上海科技中心；2023年京东以31.12亿元的底价拿下北京亦庄地块，用于集中办公和产业布局。 腾讯海淀购入地块位置 各家都在持续加码。 行业发展到这个阶段，轻资产还是重资产已经不是一道选择题，而是一个自然而然的结果，公司规模大到一定程度，自持物业带来的稳定性和自主性是租赁无法替代的。 字节跳动从一个居民楼里起步的创业公司，到如今在北京拥有超过74万平方米的“庞然大物”，这个过程走了十几年。 60多亿在北京拿地，与其说是需求所致，不如说是发展到一定体量之后水到渠成的一步。 毕竟，对致力于推动科技发展的大厂来说，花几十亿在核心城市的核心地段为自己建一个研发基地，是一件再正常不过的事情。 本质上看，字节拿地就是一家大公司在为下一个阶段的发展做准备，它希望能把研发放在离人才最近的地方，把资产配置在最稳妥的地方，把空间留给最需要长期投入的技术方向。 没什么特别的，就是一家企业长大了，必须得有自己的地盘。 00000000
