2025年中国城市更新行业市场深度分析及投资战略咨询报告

城市更新是一种具有必要性、针对性和计划性的改建活动，主要是针对一些城市中已经不适应现代化城市生活发展的地区进行改建。城市更新从其外在形式来理解是针对城市空间、业态和社区人群的更新；同时，从内在形式上将促进生活方式、产业方式以及城市发展机制的更新。外在和内在更新是相辅相成的，而城市更新需要的是“内外兼修”。“外修”应当着眼于经济社会发展的多样化需求，解决配套设施不完善、存在安全隐患等突出问题，“内修”则应更注重于留住城市记忆，保护城市历史文化底蕴。

城市更新行业的产业链可划分为三个环节：上游为工程技术支持层，涵盖建筑施工、规划设计等企业；中游为开发实施层，其中一级开发主体包括地方政府、城投平台及专业更新企业，二级开发则由房地产企业主导，专注于项目商业化运作；下游为运营服务层，涉及住宅管理、商业运营、产业园区服务等多个细分领域。

随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新已经成为未来城市发展的新增长点。此外，政府和企业正在大力推动城市更新，积极探索新模式和新路径，“政企联动”已成为推动城市更新进入快车道的重要机制。“十四五”时期，城市更新行业将迎来前所未有的投资规模，展现出巨大的发展潜力。据统计2024年我国城市更新规模达到了6.8万亿元。

城市更新的主要工程对象为老旧街区、历史街区、旧中心区等改造和提升工程，面对长期生活和工作在此区域的居民、商户、企业等利益相关方，工程涉及水电气配套、安防通讯、绿化生态整治、街道更新、外立面整治、消防安全等室内外较多工程专业。工程承包工作面分散、交叉且数量较多、涉及利益相关方复杂且协调难度大、改造形式和内容相对个性化，更有利于本土企业的发展。

华经产业研究院研究团队使用桌面研究与定量调查、定性分析相结合的方式，全面客观的剖析城市更新行业发展的总体市场容量、产业链、经营特性、盈利能力和商业模式等。科学使用SCP模型、SWOT、PEST、回归分析、SPACE矩阵等研究模型与方法综合分析城市更新行业市场环境、产业政策、竞争格局、技术革新、市场风险、行业壁垒、机遇以及挑战等相关因素。根据城市更新行业的发展轨迹及实践经验，精心研究编制《2025-2031年中国城市更新行业市场深度分析及投资前景展望报告》，为企业、科研、投资机构等单位投资决策、战略规划、产业研究提供重要参考。

《2025-2031年中国城市更新行业市场深度分析及投资前景展望报告》对城市更新行业发展环境、市场运行现状进行了具体分析，还重点分析了行业竞争格局、重点企业的经营现状，结合城市更新行业的发展轨迹和实践经验，对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。是企业、科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向、提高企业经营效率、做出正确经营决策不可或缺的重要工具。

本报告数据来源主要是一手资料和二手资料相结合，本司建立了严格的数据清洗、加工和分析的内控体系，分析师采集信息后，严格按照公司评估方法论和信息规范的要求，并结合自身专业经验，对所获取的信息进行整理、筛选，最终通过综合统计、分析测算获得相关产业研究成果。

报告目录：

第一章 城市发展创新趋势分析

第一节 创新思维推动城市发展

一、城市发展观创新

二、城市发展模式转型

三、城市发展动力转换

四、城市规划管理创新

五、城市治理方式改革

第二节 创新型城市类型分析

一、文化创新型城市

二、工业创新型城市

三、服务创新型城市

四、科技创新型城市

第三节 中国创新型城市建设模式

一、深圳模式

二、上海模式

三、大连模式

四、合肥模式

第二章 中国城镇化发展形势分析

第一节 中国城镇化发展进程

一、中国的城镇化进程分析

二、中国城市规模增长情况

三、城市维护建设收支情况

四、城市市政公用设施建设分析

五、中国主要城市群发展情况

六、城镇化对国民经济的贡献

第二节 中国城镇化发展的质量分析

一、城镇化质量的内涵界定

二、城镇化质量评价指标体系

三、中国城镇化质量评定分析

（一）主要城市城镇化质量现状

（二）城镇化质量评分指标情况

第三节 中国城镇化产生的问题分析

一、中国城镇化建设误区分析

二、中国城镇化建设正确引导

第四节 中国新型城镇化战略解读

一、新型城镇化要旨分析

二、新型城镇化特点和要求

三、新型城镇化的革新方向

四、新型城镇化的推动措施

五、新型城镇化改革突破口

第三章 城市更新内涵理念分析

第一节 城市更新的基本概念

一、城市更新概念的内涵

二、城市更新的主要内容

三、城市更新的目的

四、城市更新的分类

第二节 城市更新的起源

一、中国城市更新兴起的原因及背景

二、城市更新的理论基础

第四章 中外城市更新运动与理论演化

第一节 西方的城市更新运动及其理论

一、西方的城市更新运动

二、西方城市更新理论阶段

三、西方城市更新的理论综述

第二节 中国城市更新运动及其理论

一、中国城市更新运动

二、中国城市更新存在的问题

三、中国城市更新的研究综述

第三节 中西城市更新的比较

一、中西方城市更新背景比较

二、中西城市的更新差异分析

（一）社会经济环境的差异

（二）城市化进程的差异

（三）社会协调机制的差异

（四）城市更新措施的差异

三、西方经验对中国城市更新的启示

第五章 国外城市更新情况分析

第一节 英美城市更新的发展历程及特点

一、英国城市更新的发展历程

二、美国城市更新的发展历程

三、英美城市更新的发展特点

四、英美城市更新存在的问题

五、英美城市更新的发展趋势

第二节 国外城市更新案例

一、布林德利地区的城市更新

二、伦敦道克兰地区的城市更新

三、法国巴约纳的旧城改造

四、二次战后东京的旧城改造

第三节 西方城市更新对中国城市更新的启示

一、合理利用房地产企业资本

二、鼓励房地产企业进行社区综合开发

三、充分发挥房地产企业的作用

四、充分利用大房地产企业的开发能力

五、抑制房地产企业在开发中的盲目性

第六章 城市更新与城市发展研究

第一节 城市更新与旧城保护

一、城市更新中旧城保护是一大难题

二、对旧城历史文化遗产保护的原则

第二节 城市更新与土地置换

一、土地置换与城市更新的关系

二、土地置换在城市更新中的重要作用

（一）是土地集约高效利用的重要途径

（二）促进城市功能和空间结构的更新

（三）为城市更新提供资本支持

（四）调控土地市场为城市发展预留空间

三、城市更新中土地置换的问题与原则

四、城市更新中土地置换的几种思路

（一）加强城市规划的指导调控

（二）实现城市土地市场化运营

（三）加强土地置换的灵活性

（四）改变传统用地定性模式

（五）定量控制指标适当变更

（六）引导公益项目的置换

（七）结合城市更新，进行竖向和平面置换

第三节 城市更新与生态环境

一、城市更新对城市生态环境的影响

（一）自然环境质量

（二）生态景观质量

（三）文化环境质量

二、城市更新与城市生态建设的关系

三、城市更新中改善城市生态的几个措施

第四节 城市更新与房地产开发

一、旧城改造的动力在房地产开发

二、房地产开发与旧城改造共赢

三、成功的旧城改造开发模式

四、打造可持续发展的繁荣城区

第五节 城市更新与社会网络

一、社会网络的涵义及其意义

二、传统城市更新对社会网络的影响

三、社会网络保存和发展的城市更新有效形式

第六节 城市更新与公众参与

一、公众参与对旧城更新的意义

二、城市更新中公众参与现状

三、加强公众参与的思路

第七节 城市更新与创意产业

一、创意产业在中国城市更新的实践

二、创意产业在城市更新中的进一步思考

三、从经营城市走向创意城市是城市发展的新趋势

第七章 城市更新的运作模式与支持系统

第一节 城市更新的运作模式

一、树立“经营城市”新理念

二、创建经营城市的新体制

三、发挥政府主导的特殊作用

四、采用市场化运作的新途径

第二节 城市更新的保障机制

一、城市更新的土地利用运作机制

二、城市更新项目的社会评价机制

三、城市更新与住房保障的联动机制

第三节 城市更新的综合支持系统

一、建立综合支持系统应遵循的原则

二、建立综合支持系统的核心内容

第八章 城市更新利益相关体分析

第一节 城市更新利益相关方构成

一、城市更新相关方利益诉求

（一）企业利益

（二）政府利益

（三）居民利益

二、城市更新利益相关体拆赔分工

（一）政府方

（二）开发商

第二节 城市更新中利益相关方困难分析

一、工程进度缓慢

二、利润被拉低

三、产权确权困境

四、法律难题

五、赔偿安置

六、容积率

第三节 利益相关体市场化运作模式对比

一、政府+开发商

（一）模式特点

（二）运作流程

（三）典型案例——三亚时代海岸

（四）模式优劣势评价

二、开发商+社区

（一）模式特点

（二）运作流程

（三）典型案例——绿景新美域

（四）模式优劣势评价

三、政府+开发商+社区

（一）模式特点

（二）运作流程

（三）典型案例——金地岗厦

（四）典型案例——京基蔡屋围

（五）模式优劣势评价

四、三方合作关系建立分析

（一）三方各自目标

（二）三方合作关系建立关键点

（三）三方合作主要分工

第九章 城市更新项目开发运作要点

第一节 城市更新项目

一、城市更新项目价值链条

二、城市更新土地运营阶段

（一）前期准备

（二）拆迁实施

（三）开发实施

第二节 城市更新主要的运作模式对比

一、城市发展基金模式

二、MUT模式

三、SUR模式

四、IDP模式

第三节 项目盈利模式优劣势对比

一、城投自主进行一级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

四、城投取地自主进行二级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

五、城投取地转让变现

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

六、合作取地进行二级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

七、BOT项目转让

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

八、总结

第十章 城中村改造策略及模式分析

第一节 中国城中村的形成与改造

一、城中村的产生

二、城中村土地产权分析

（一）城中村土地所有权现状

（二）城中村土地使用权现状

三、城中村改造的政府动机

（一）改善城市形象的政绩动力

（二）日趋重要的社会维稳考虑

（三）城中城改造的利益驱动

四、城中村改造对房地产的影响

（一）对房地产市场供给的影响

（二）对房地产市场需求的影响

（三）对房地产价格走势的影响

第二节 中国城中村改造难点分析

一、城中村规划难点分析

二、城中村产权难点分析

三、城中村资金来源难点

四、城中村拆迁补偿难点

五、城中村土地供应难点

六、城中村思想观念难点

第三节 城中村改造拆迁补偿模式分析

一、补偿方式分析

（一）货币补偿方式分析

（二）产权调换方式分析

二、安置方式分析

（一）就地安置方式分析

（二）异地安置方式分析

第四节 城中村公共设施开发运营模式

一、工程项目融资代建制

二、村民投资参股经营模式

三、PFI （私人主动融资）

四、分阶段的建设时序控制

第十一章 全国旧城改造重点案例分析

第一节 “新天地”项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体策略

（一）项目定位

（二）项目规划理念

（三）项目整体框架

五、“新天地”项目成功效应

第二节 中远两湾城项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体规划

五、项目开发策略

六、项目经济评价

第三节 江南新苑项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目设计分析

四、项目整体规划

五、物业经营统筹

六、项目事件营销

第四节 金色夏威夷项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目整体策略

三、商业项目策略

四、写字楼的策略

五、公寓策略分析

六、成功策略解读

第十二章 主要地区城市更新特征及投资机会研究

第一节 深圳市城市更新特征及投资机会研究

一、 深圳市社会经济环境分析

（一）深圳国民经济发展情况

（二）深圳城市建设主要指标

（三）深圳城市人口增长情况

（四）深圳市土地供应成交分析

（五）深圳房地产市场发展现状

二、 深圳市城市投资前景规划

三、 深圳市城市更新政策及规划

（四）深圳城市更新单元规划制定计划申报指引

四、 深圳市城市更新房地产企业机会分析

第二节 广州市城市更新特征及投资机会研究

一、 广州市社会经济环境分析

（一）广州国民经济发展情况

（二）广州城市建设主要指标

（三）广州城市人口增长情况

（四）广州市土地供应成交分析

（五）广州房地产市场发展现状

二、 广州市城市投资前景规划

（一）广州城市发展定位

（二）广州市各区域定位

（三）广州城市发展目标

（四）广州城市发展政策指引

（五）广州城市发展布局

三、 广州市城市更新政策及规划

四、 广州市城市更新房地产企业机会分析

第三节 北京市城市更新特征及投资机会研究

一、 北京市社会经济环境分析

（一）北京国民经济发展情况

（二）北京城市建设主要指标

（三）北京城市人口增长情况

（四）北京市土地供应成交分析

（五）北京房地产市场发展现状

二、 北京市城市投资前景规划

三、 北京市城市更新政策及规划

四、 北京市城市更新房地产企业机会分析

第四节 上海市城市更新特征及投资机会研究

一、 上海市社会经济环境分析

（一）上海国民经济发展情况

（二）上海城市建设主要指标

（三）上海城市人口增长情况

（四）上海市土地供应成交分析

（五）上海房地产市场发展现状

二、 上海市城市投资前景规划

（一）上海城市发展定位

（二）上海市各区域定位

（三）上海城市发展目标

（四）上海城市发展政策指引

（五）上海城市发展布局

三、 上海市城市更新政策及规划

四、 上海市城市更新房地产企业机会分析

五、 上海城市更新改造案例

第五节 武汉市城市更新特征及投资机会研究

一、 武汉市社会经济环境分析

（一）武汉国民经济发展情况

（二）武汉城市建设主要指标

（三）武汉城市人口增长情况

（四）武汉市土地供应成交分析

（五）武汉房地产市场发展现状

二、 武汉市城市投资前景规划

三、 武汉市城市更新政策及规划

四、 武汉市城市更新房地产企业机会分析

第十三章 城市更新项目定位策略

第一节 城市更新项目投资策略

第二节 城市更新项目区域战略定位

第三节 区域形象定位

第四节 城市功能与产业设置原则

第五节 区域城市功能与产业结构定位

一、可发展的功能与产业

二、功能与产业配置

第十四章 城市更新项目整体包装及推广策略

第一节 招商引资策略

一、总体策略

二、策略具体分解

三、招商操作要点

第二节 整体包装策略

一、总体形象策略

二、历史文化概念包装建议

三、商业概念包装建议

四、现场包装建议

五、项目宣传及推广

第三节 招商引资模式设计

一、招商项目设定

二、招商方式设定

（一）传统招商引资方式

（二）现代主要招商引资方式

（三）本项目主要的招商方式

三、招商政策措施设定

四、招商形象展示设定

五、招商引资计划

第四节 项目招商应注意的几大问题

一、招商引资政府角色扮演的问题

二、“政策优惠”不如诚信服务

三、招商引资要有所选择

四、关注引资新变化

第十五章 城市更新项目经济模型研究

第一节 项目地块地价估算

一、基准地价

二、项目地块价格修正

三、项目收入与投入

第二节 项目价差

第三节 项目的风险

第四节 项目收益总结